“余之城二手房最新动态”

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根据国家统计局的最新数据，11月份70个大中城市中，新建商品房价格下降21个，比上个月上涨4个。 二手房价格下跌33人，二手房价格连续第二个月超过30个城市。 其中，合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳等热点城市新房和二手房价格均出现环比下降。

其背景是，在影响年末还债和业绩的双重压力下，房企有时必须加大“抢夺”资金的力度。 由于联动效应，二手房业主也略有降价。

一位来自某大中型房地产公司的人士告诉记者，临近年底，许多开发商将退保作为重要因素，特别是难以淘汰的项目降价销售，以达到退保的目的。 以三线城市为中心布局的房地产公司，退款压力大，优惠力度自然会变大。

许多行业专家认为，在资金有限、库存压力越来越大的客观条件下，越来越多的房企选择通过价格变更来降价，而且这一趋势将从年底持续到明年第一季度。

从今年8月开始，暂时总公司开始了不同的降价销售活动。 年末，越来越多的房地产公司面临业绩抢夺，加大促销力度，在一定程度上拉动了房地产营销市场的复苏。

国家统计局数据显示，1-11月商品房销售面积为万平方米，比去年同期增长0.2%，增长率比1-10月快0.1个百分点。 在连续8个月出现同比负增长的情况下，该指标连续2个月出现正增长。 商品房销售额达亿元，同比增长7.3%，增长率持平。

“现在的市场普遍认为住宅营销市场注重降温，但降温并不意味着下跌。 到目前为止，购买的诉求很多，截止到年末，将在降价销售的状况下积极参与”。 一位高级房地产官员说。

国家统计局数据显示，2019年11月，全国70个大中城市中，21个新房价格环比下降，44个城市新房价格上涨，5个城市房价持平，上涨城市数连续6个月下降。 新房价格环比下降的城市有南京、杭州、合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、安庆、宜昌、岳阳、常德、湛江、韶关、泸州、南充、遵义。

在一线城市，广州新房价格只是环比下降其余城市二手房的最新动态。 国家统计局数据显示，4个一线城市新建商品房销售价格比上个月上涨0.6%，比上个月上涨0.5个百分点。 其中，北京、上海、深圳分别下降1.7%、0.3%、0.2%、广州下降0.5%。

更能反映实际市场诉求的二手房市场降温更为明显。 这两个月，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市超过了30个。 10月，70个大中城市中，35个城市二手房价格环比下降，11月为33个，是近4年来的最低点。

在一线城市，北京和广州11月二手房价格分别下跌0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。 31个二线城市的二手房价格比上个月上涨了0.1%。 35个三线城市二手房价格环比上涨0.3%，跌幅0.2个百分点

12月10日至12日在北京召开的中央经济工作会议强调，将住房再用于居住，不用于投机导向，全面落实地价、房价、预期长期管理和调控机制，促进房地产市场稳定健康快速发展。

许多机构的消息人士认为，全年房地产交易面积将下降。 交通银行首席经济学家连平认为，房地产调控将长期维持整体框架，全年房地产政策不会大幅放宽。 “预计全年商品房销售面积持平或比去年同期下降至5%以下。 预计增幅将会变窄”。 光大证券预测，年中国商品房销售面积将减少8.5%。

特别是“三四线城市在经历存量化和棚户区货币化的浪潮后，当地实际诉求不足和提前透支的影响将逐渐暴露。 年交易量有可能比去年同期减少5% ~ 10%”。 交通银行高级研究员夏丹认为。

业绩和资本紧迫

在年末冲刺阶段，率先交换价格的开发商一定获得了销售的主导权。

“全年黄金时代”期间，恒大、碧桂园、融创、保利、荣信、豫州地产、招商局水龙头等房地产公司在不同城市开展不同的促销活动，包括打折房、特价房、车位、礼包等。 以恒大为例，8月20日至10月8日实行全员营销，优惠范围涉及全国各省市500多个楼盘。 数据显示，仅10月，恒大销售额就达到930亿元，同比增长11.9%，创下房地产公司月度销售额新高。

据报道，恒大集团董事长许家印在10月7日季度员工会议上表示，房地产业务的销售和销售收益率仍是企业未来的重中之重，今年有必要提前完成600强。

从前面5家房企的销售额来看，2019年1~11月，恒大、万科、碧桂园、融创4家房企的销售额均超过5000亿元，保利发展迅速，紧随其后的是亿元。 在销售面积方面，除万科仍保持一位数增长外，其他4家房企保持两位数增长。

离年底还有一周。 结合部分房企此前公布的销售目标，据记者统计，2019年前11月，佳兆业、世茂房地产、龙湖集团、阳光城、金科集团、中梁控股等10家房企已经提前完成全年销售目标。 中海地产、中国金茂、招商水龙头、恒大、雅居乐等9家房企将实现95%以上的销售目标。 保利置业、旭辉、华润地、新城控股、融创中国、美置业、融信集团等9家公司的目标实现率为90%~94%。 这些房屋公司的业绩目标的实现都没有问题。

但是，一些房企面临着业绩达不到的压力。 目标完成率在80%以下的有远洋集团、荣盛快速发展、蓝光快速发展、祥产地产、东原地产、福盛集团、朗诗绿色集团、泰禾集团8家。 其中，泰禾集团业绩达标率仅为46%，朗诗绿色集团、福晟集团仅实现销售目标的66%。

根据克瑞数据，今年11月，泰禾集团全口径销售额亿元，在全房企业中排名第42位，其年销售目标为1500亿元。 年，泰禾集团销售额可排在领域前20名。

一个糟糕的现实是，房地产去化的压力依然在加大。 根据易居研究院的报告，截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。 现在库存规模连续12个月增长，相对于历史数据来说，几乎相当于年4月的库存水平。 目前，中央已确定不把房地产作为刺激经济的手段，即使房地产库存出现新问题，短期政策也不会带来大规模放松和刺激。 因为库存任务越来越多。

除了业绩压力之外，资金链是房企必须面对的另一沉重压力。 由于国内融资严重受限，海外融资难以填补缺口，“卖房”已经成为房企资金回收的首要渠道。

在开发公司筹集资金数据方面，销售额还款是改善现金流的首要方法。 1~11月，房地产开发公司比去年同期增长7%，达到1万亿元，增长率与1~10月持平。 其中，国内贷款亿元，比去年同期增长5.5%。 自筹资金亿元，比上年增长3.7%；定金亿元，比上年增长10%。 个人贷款24395亿元，增长13.9%。 其中，后两个来源均与销售还款相关，在房企资金来源中共计占49.14%。

不仅是降价，迫于资金压力，一些房企多次“断臂生存”。 今年年初以来，泰禾集团已经进行了10多次股权转让，回收资金超过85亿元。 筹集资金，泰禾多次持股。 目前，因信托借款合同纠纷，西藏信托对福建中维地产、东莞金泽置业、泰禾集团及其董事长等6名被告提起诉讼，案件将于年2月11日开庭。 市场推测信托现在或已经过期。

“临近年底，许多开发商以退款为主要业务。 大家都绷紧了弦，拼命卖房，但资金压力真的没有缓解。 ”。 一家住宅企业的营销人员说。

“未来房地产市场总量缩小，高增长阶段已经过去。 》12月5日，阳光城执行董事长兼总经理朱荣斌坦言，对习性高增长的房企来说，明年将面临重大考验。

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黄金周前，桂林、重庆、南昌、石家庄、xi等十几个城市的楼市调控力度再次加大。 自去年9月底以来，100多个城市出台了150多个楼市调控政策，从限购、限贷、限价、限售、限商五大调控，同步到租赁、租赁权。

受轮休政策的影响，以一线城市为代表的中国热点城市房价在11连休期间也持续下跌。

在北京，新住宅市场相当冷清，多名买家很少见。 在房山长阳町的项目中，200所房子很快就会上市。 项目交通便利，以小户型为主，适合刚需要的人。 我以为很受欢迎，但是现在关注的人太少了。 一位销售顾问告诉记者，该项目在节日前开始宣传，目前愿意购买的不到200人。

在上海的新屋市场，不少开发商积极积攒顾客，为市场开业做准备，不少待售楼也利用休息日通宵加班。 今年国庆节行情不景气，很多人在等着降价。 一位房地产顾问表示，许多顾客只是顺道拜访，几乎没有下过订单。

二手房市场也很冷。 在北京清河附近有名的中介店，代理商郭先生休假时也很忙。 不像以前那样忙着给客户看房，这次他打电话稳定了一点潜在的目标群体，给他们推荐房子。 小果说，长假前六天，他的店已经卖了两套房。 现在来看房的顾客基本上需要自己住，也有一些投资者的电话咨询，但是看到房价在下行通道，还是很观望的。

记者访问上海时，几家大型房地产中介店几乎无人问津。 位于市中心的店铺经理告诉记者，9月以来，看房人数一直处于低水平，买卖双方的观望气氛浓厚，看房人数大幅减少。

随着楼市冷淡，记者观察到，在业绩和资金撤出的压力下，一些新住宅项目开始推出特价和相关优惠，以盈利的形式吸引交易，二手房购房者议价能力进一步加强。

记者访问了广州的几个新住宅项目，发现了各个楼盘首推的产品，是第一需要的。 现在没有炒菜，都是只换的客人，各种不动产的价格真的很贵。 销售员告诉记者。 记者发现，房地产价格略有下降，如项目推出特价房，房地产开始推出4万元至10万元专项存款。

在上海，一点二手房中介官表示，由于交易清淡，多个房主上市意愿不高，上市量一直在下降。 但在上市住宅中，房主降价动机增强，购房者议价区间为3%-5%。

黄金周期间，热点城市楼市降温是不争的事实。 中原地产研究中心表示，黄金周前6天，30个热点城市的网络签名大幅减少，平均减少80%。 数据显示，其中，北京6天前签约新房78套，二手房23套，同比减少72%。 6天前，上海在网上签约新建住宅147栋，比上年减少78%。 广州今年11月长假前后共出货2090套，比去年同期减少65%，为872套，比去年同期减少78%。 另外，福州、南京、厦门等热门二线城市的成交量也明显低于去年同期。

许多业内人士认为，由于现行监管政策的收紧，投资投机的热钱退出了房地产领域，购房者更加冷静理性。 从目前的情况看，第四季度很可能进入平仓交易期。

叶威爱我家集团副总裁胡景晖说，在不能放松政策的环境下，市场回暖比较有限。 由于前期热点城市增幅较大，仍处于下降空之间。 如果政策继续维持现在的力量，持续涨价，房价很可能会持续下跌。

监管的步伐不会停止。 长期机制是亮点。 易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，差异化楼市调控将继续收紧，政策放松的幻想减少，有利于当前房地产市场的稳步发展。 他认为在后续政策方面，租赁市场、集体建设用地、共享产权住房和融资有新的政策副本。